热文:激活楼市活力 多地调整二手房参考价政策

Mark wiens

发布时间:2022-08-04

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  自去年2月深圳施行二手房参考价以来,全国多地陆续推行,不过,近期多个城市对二手房参考价或指导价进行调整。

  根据克而瑞研究中心统计,有13个城市已取消或优化二手房参考价政策,其中包括西安、成都、宁波等城市。公开资料显示,目前仍在严格执行二手房参考价政策的仅剩上海、深圳两座城市。

  建立二手房参考价体系的初衷是,通过作用于银行、中介等相关机构,将之作为评估价的依据从而抑制炒作氛围,引导买卖双方回归理性,最终使得二手房市场成交保持平稳健康发展。

  在当前房地产市场普遍低迷、新房交付存在一定不确定性的氛围之下,如何提振购房者信心、激活二手房流动性从而传导至新房市场,成为各地新的课题。

  2022年7月4日,西安市住建局公开表示,目前暂停发布参考价,后续会根据市场情况不断优化。中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格,也可参照成交参考价挂牌。

  以成都为例,据21世纪经济报道记者多方了解,今年年初开始,成都的银行在对二手房时已按照评估价而非参考价进行放贷,不过公积金仍受指导价影响。

  还有一个明显的变化是,从今年5月10日开始,在成都的房地产交易平台上,挂牌房源不仅能看到该小区的指导价,还能显示出每套房源房东的真实挂牌价以及小区的挂牌均价;而在成都刚出台二手房指导价时,挂牌房源价格仅显示政府指导价。

  据克而瑞研究中心统计,截至目前,除上海和深圳外,已有13个城市取消或优化二手房参考价这项政策。这13个城市包括:西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

  以广州为例,虽然在去年9月二手房参考价发布之初,官方要求以二手住房交易涉及的相关机构,应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一,在相关业务开展过程中作为重要参考,但银行是否以二手房参考价作为标准一直未有明文要求。

  除此以外,温州、合肥等城市在发布建立二手房参考价机制后,也并未出台过相关的实施细则,二手房参考价机制存在感已经趋弱。

  二手房参考价机制逐渐调整的核心原因是,二手房成交已经逐渐回归理性。此外,在新房受到不确定性的影响下,二手房成为了不少购房者的首选,在合理的购房需求被支持的基调下,二手房的流动性也亟待被激活。

  以深圳为例,乐有家研究中心数据显示,2021年10月份开始,成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减,直至2022年6月,占比仅17%。而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间,可见市面上半数成交房源基本都能“按参考价卖”,这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。

  此外,深圳二手房成交套数也一直处于低位,根据深圳官方平台数据,2022年7月,深圳全市二手商品住宅成交面积19.89万平方米,成交套数为2039套,同比下降0.16%,环比6月2241套下跌9%,延续6月环比成交下滑态势。

  根据广州中原研究发展部发布的数据,2022年7月(1-26日),广州二手中介网签量为1352宗,环比6月同期微跌22.6%,未能凭借上半年势头乘势而上。

  一位广州房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“今年一直在等。本来以为4月开始会好一些,但不是很明显,其实市场也就6月起来了一下,但是7月表现又比较一般了。”

  2022年7月,成都二手住宅成交17296套,环比增长3.6%,同比暴增386.1%,创下2012年1月以来的最高月度成交记录。

  易居研究院分析认为,成都能够创下新高源于5月成都新政“二连发”给市场释放了积极信号;另外新房红盘减少后,近期成都同地段二手房价格比新房更具优势,使得部分需求转移二手房市场。

  需要提醒的是,与二手房成交量上行并行的是,成都二手房挂牌量也同步创下了新高。根据贝壳App显示数据,成都二手房挂牌量约18万套,居于全国前列,因而市场热度能否保持,值得观察。

  一位熟悉成都当地市场的人士告诉21世纪经济报道记者,“今年6月是很热的,7月成交也还不错,但总体上这种趋势也还不太明朗。今年前面几个月,也就一个月收成比较好,就是6月。”

  此种背景下,借助二手房的良好势头提振购房者信心,被市场寄予希望。市场也普遍认为二手房能够早于新房先一步复苏。克而瑞在近期的一份研报中就指出,未来一段时间内,二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头,核心城市二手房市场或将先于新房转暖。

  克而瑞分析其原因在于,二手房所见即所得,不存在交付风险;此外,一二手房倒挂价差逐渐缩小,“打新”吸引力在下降。

  克而瑞指出,指导价调整信号效应持续释放,是二手房市场持续复苏的助推剂。同时,基于一二手房联动效应,二手房流动性率先修复,置换新房等需求才能充分释放。随着二手房市场流动性、活跃度提升,也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。

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